Trải thảm BT và ‘nước cờ’ gom quỹ đất của Tập đoàn Ecopark

Nổi lên từ đại đô thị Ecopark “gà đẻ trứng vàng” 500 ha tại Văn Giang (Hưng Yên), suốt chục năm qua, Tập đoàn Ecopark vẫn miệt mài tích tụ quỹ đất lớn, có vị trí đắc địa trên cả nước thông qua hình thức BT làm đường. Hơn nữa, những ý tưởng lấp hồ, xoá chợ để xây chung cư, xâm lấn nghiêm trọng môi trường của tập đoàn này đã gây phản ứng dữ dội.

Ông chủ Ecopark Lương Xuân Hà

Xin làm đường BT để gom quỹ đất lớn

Khởi sự ban đầu từ dự án xây dựng đường từ cầu Thanh Trì đi thị xã Hưng Yên đoạn từ huyện Văn Giang đến xã Dân Tiến – Khoái Châu, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng (Vihajico, nay là Công ty cổ phần Tập đoàn Ecopark) được đổi lấy quỹ đất nằm cạnh Hà Nội để làm khu đô thị Ecopark.

Nhiều năm qua, Tập đoàn Ecopark theo đuổi các dự án làm đường theo hình thức xây dựng – chuyển giao công trình (BT), đổi lại được quyền sử dụng quỹ đất đối ứng rất lớn để phát triển dự án bất động sản.

Cuối tháng 10/2017, UBND TP.Hà Nội đã có Quyết định số 7605/QĐ-UBND phê duyệt Đề xuất dự án xây dựng 3 tuyến đường theo hình thức hợp đồng BT, gồm Đường Đa Tốn đi đường Hà Nội – Hải Phòng (2,4 km); Đường từ khu đô thị Ecopark đi đường 179 (3,2 km); Đường 179 từ đường Nguyễn Huy Nhuận đến sông Bắc Hưng Hải (5,7 km).

Ecopark đề xuất làm 3 tuyến đường BT kết nối tới khu đô thị Ecopark nhằm mục tiêu đổi lấy quỹ đất 76 ha có vị trí đắc địa ở phía Nam Hà Nội.

Tổng vốn đầu tư theo đề xuất là 3.433 tỉ đồng, trong đó chi phí đền bù giải phóng mặt bằng 1.659 tỉ đồng, đầu tư xây dựng 1.290 tỉ đồng. Để thanh toán chi phí xây dựng công trình BT dự kiến là 3.360 tỉ đồng, thành phố sẽ trả cho nhà đầu tư khoảng 74,6 ha đất tại xã Đông Dư, xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, Hà Nội.

Sau thành công của dự án khu đô thị Ecopark rộng 500 ha tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên, Tập đoàn Ecopark đã lộ rõ tham vọng muốn mở rộng quỹ đất về phía Hà Nội, giáp ngay dự án khu đô thị Ecopark nhờ đối ứng chi phí làm 3 tuyến đường BT này. Thực ra, nhiều doanh nghiệp đã chọn con đường “tắt” BT giao thông để gom quỹ đất lớn với giá rẻ, song sự xuất hiện của Ecopark tại hàng loạt dự án BT giao thông, được giao quỹ đất có giá trị lớn gấp nhiều lần chi phí hợp đồng BT, là điều khó hiểu.

Tháng 2/2010, Vihajico đã góp vốn thành lập Công ty cổ phần Comaland Đầu tư và Phát triển Bất động sản (Comaland BT) để thực hiện Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường liên tỉnh Hà Nội – Hưng Yên dài gần 4,2 km. Trong đó, Vihajico sở hữu tỉ lệ chi phối 55% vốn điều lệ, 3 cổ đông còn lại là Coma (28%), Cotana (10%) và Công ty cổ phần Kỹ nghệ và Hạ tầng Telin (7%). Đến cuối năm 2010, Vihajico và Telin bất ngờ rút lui, nhường cho Cotana trở thành cổ đông lớn nhất nắm 71%, tiếp sau là Coma (28%) và bà Đặng Thị Ngọc Bích (1%). Thực chất, Cotana chỉ “đứng tên” sở hữu 71% thông qua nghiệp vụ uỷ thác đầu tư. Đến năm 2017, Công ty TNHH MTV Đầu tư & Phát triển BB và Công ty TNHH MTV Đầu tư & Phát triển DB – thuộc sở hữu của ông bà Lương Xuân Hà, Chủ tịch Ecopark và vợ Đặng Thị Ngọc Bích đã nhận lại một phần vốn ở Comaland BT.

Tuyến đường dài 4,2 km có tổng mức đầu tư 379 tỉ đồng, sau được điều chỉnh thành lên 497 tỉ đồng. Nhà đầu tư sẽ được thanh toán bằng quỹ đất 63 ha ở Đa Tốn, huyện Gia Lâm (theo Quyết định số 4852/QĐ-UBND ngày 18/9/2014 của UBND TP.Hà Nội), có vị trí đắc địa bám dọc hai bên đường 379 thuộc địa phận Hà Nội, kết nối với khu đô thị Ecopark nên rất có giá trị.

Thế nhưng sau khi xem xét, loại bỏ nhiều hạng mục chi phí không phù hợp của dự án đường 4,2 km, Kiểm toán Nhà nước chỉ xác nhận giá trị hợp đồng BT ở mức gần 447 tỉ đồng, giảm khoảng 51 tỉ đồng và thấp hơn nhiều giá trị quỹ đất đối ứng 63 ha tại xã Đa Tốn. Do đó, phần chênh lệch giá trị khu đất đối ứng tạm tính là 1.055 tỉ đồng sẽ phải nộp bổ sung vào Ngân sách Nhà nước…

Sự chênh lệch giá trị nghìn tỉ này, đã khiến cho hợp đồng BT đường 4,2 km chưa thể hoàn tất.

Ecopark phải đi “nước cờ” cao tay hơn là đề xuất làm 3 tuyến đường BT nhằm thâu tóm nốt quỹ đất 63 ha này? Bởi từ năm 2014 sau khi làm xong 4,2 km đường, Comaland vẫn chưa được giao đất, cùng khoản chênh tiền sử dụng đất 1.055 tỉ cũng chưa biết khi nào mới nộp cho ngân sách.

Tập đoàn Ecopark đứng sau hậu thuẫn cho Comaland tham gia làm tuyến đường BT liên tỉnh Hà Nội – Hưng Yên để đổi lấy 63 ha đất.

Dự án “gà đẻ trứng vàng” cho Ecopark

Hơn chục năm phát triển đại đô thị Ecopark rộng tới 500 ha, Tập đoàn Ecopark đã “hái quả ngọt” với doanh thu hàng chục nghìn tỉ đồng, đặc biệt hưởng lợi rất lớn nhờ giá đất tăng mạnh.

Gần đây, Ecopark hé lộ kết quả kinh doanh năm 2019 với doanh thu 4.345 tỉ đồng, tăng 34% so với năm 2018 và lợi nhuận gộp tăng tới 52% đạt 1.325 tỉ đồng. Sau khi trừ các chi phí, lợi nhuận trước thuế của Ecopark đạt 670 tỉ đồng, tăng 30% so với con số 515 tỉ đồng của năm 2018.

Đến cuối năm 2019, tổng tài sản của Tập đoàn Ecopark tăng lên mức 9.744 tỉ đồng, chủ yếu tập trung ở Tài sản dở dang dài hạn với 3.528 tỉ đồng và hàng tồn kho với 3.276 tỉ đồng. Trong đó, tồn kho chủ yếu là chi phí xây dựng ở Tiểu dự án Khu Aqua Bay thuộc khu đô thị Ecopark (1.646 tỉ đồng), chi phí xây dựng biệt thự đảo (733 tỉ đồng) và Tiểu dự án Khu Palm Spring (413 tỉ đồng).

Ngoài 1.486 tỉ đồng tài sản dở dang dài hạn tại khu Bờ Nam giai đoạn 2 thuộc khu đô thị Ecopark, tập đoàn đang hạch toán tài sản gồm chi phí xây dựng đường Giao thông liên tỉnh (1.232 tỉ đồng) và chi phí giải phóng mặt bằng (800 tỉ đồng).

Trong năm 2019, công ty đã thực hiện phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ từ 708 tỉ đồng lên 1.097 tỉ đồng và ghi nhận khoản người mua trả tiền trước hơn 2.384 tỉ đồng.

Sau khi bội thu từ khu đô thị Ecopark, Tập đoàn Ecopark vẫn tham vọng mở rộng đất khi đề xuất làm 3 tuyến đường BT cùng tuyến 4,2km của Comaland BT để gom 74,6 ha nhất xung quanh siêu đô thị hiện hữu. Song việc đánh giá thẩm định, xác định giá trị các hợp đồng BT làm đường ra sao để giao quỹ đất đối ứng tương ứng, tránh bán rẻ đất cho tư nhân, gây thất thoát tài sản đất đai… rất cần được thanh tra, làm rõ.

Theo KTMT